陆河县人民政府办公室关于发布2018年度城镇土地定级与基准地价更新成果的通知

陆河府办[2018]69号

各镇人民政府，县政府各部门、各直属机构：

陆河县2018年度城镇土地定级与基准地价更新成果已经县政府八届第二十八次常务会议研究通过，现予以公布，自2019年1月10日起实施。原《陆河县人民政府关于公布陆河县基准地价的通知》（陆河府[2015]10号）同时废止。

特此通知

附件：1、陆河县2018年城镇土地定级与基准地价更新成果

         2、陆河县城镇基准地价更新成果修正体系

陆河县人民政府办公室

2018年12月27日



附件1：
陆河县2018年城镇土地定级与基准地价更新成果
 
一、评估范围
本次陆河县城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为陆河县城区规划范围，以及河口镇、新田镇、水唇镇、螺溪镇、上护镇、东坑镇、南万镇等建制镇的规划区，评估总面积约66.97平方公里。
二、基准地价内涵
本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，商服、住宅用地土地开发程度为“五通一平”，工业和公共服务用地土地开发程度为“三通一平”条件下，分用途的土地使用权价格。具体是指：土地法定最高使用年期，商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，公共服务用地为50年；商业路线价设定宗地标准深度为10米，标准宽度为4米；单位为元/平方米，币种为人民币。
根据陆河县土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价和级别价作为基准地价的基本表现形式。商业路线价采用首层楼面地价，商服用地和住宅用地基准地价采用单位面积地价和平均楼面地价，工业用地基准地价和公共服务用地采用单位面积地价。具体表现形式分别为：
表2-1  陆河县2018年城镇基准地价内涵表

注：“五通一平”是指宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整；“三通一平”是指宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整
三、陆河县基准地价更新成果
（一）商业路线价
表3-1  陆河县城区商业路线价表
单位：元/平方米

（二）级别基准地价
表3-2  陆河县城区级别基准地价结果表

注：①商服用地和住宅用地的容积率均为2.0；工业用地和公共服务用地容积率均为1.0
表3-3 陆河县各镇级别基准地价结果表（单位面积地价）
单位：元/平方米

注：商服用地和住宅用地的容积率均为2.0；工业用地和公共服务用地容积率均为1.0
四、用地类型修正（详见附件2）
本次基准地价是指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。
五、附则
基准地价公布之后，县人民政府将根据土地市场变化，委托县国土资源局适时对基准地价进行调整更新。
附件2：
 
陆河县城镇基准地价更新成果修正体系
 
一、商服用地基准地价修正体系
陆河县商服用地基准地价修正体系包括区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。
（一）计算公式
待开发项目：P_开＝P_地×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_j×K_g± D
已建成项目：P_建＝P_楼×（1+∑K_i）×K_lx×K_y×K_q×K_l×K_j×K_g± D
式中：

（二）修正体系
1、区域因素修正
表1-1  商服用地区域因素修正系数表

2、容积率与楼层修正
（1）容积率修正
表1-2  商服用地单位面积地价容积率修正系数表

注：①本表适用于待开发项目采用单位面积地价测算宗地价格；②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性内插公式：当r₁＜r＜r₂（即r₁、r₂为修正系数表中r的相邻容积率）时，x₁、x₂为r₁、r₂对应的容积率修正系数，容积率的修正系数：x=x₁+（x₂-x₁）×（r-r₁）/（r₂-r₁）。
（2）楼层修正系数
表1-3  商服用地平均楼面地价楼层修正系数表

注：①本表适用于已建成项目采用平均楼面地价测算宗地价格；②修正后得到的结果是第n层的平均楼面地价。
3、使用年期修正
使用按照土地还原利率为6.5%，法定最高出让年期为40年，计算商服用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
 
式中：

表1-4  商服用地使用年期修正系数表

注：①在进行宗地评估时可根据公式K_y=[1－（1÷（1+ r）^ml）]÷[1－[1÷（1+ r）^m]直接计算；②表中为商服用地还原利率取6.5％条件下的年期修正系数。
 
 
 
4、个别因素修正
（1）临路条件修正
表1-5  临路条件修正系数表

（2）临街类型修正
表1-6  临街类型修正系数表

（3）其他个别因素修正
其他个别因素修正系数（K_g）的计算公式为：
K_g=∏（1+K_gi）
表1-7  商服用地其他个别因素修正系数表

5、土地开发程度修正
陆河县商服用地基准地价为“五通一平”（宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
表1-8  土地开发程度修正值表
单位：元/平方米

注：①通路、供电、供水、排水、通讯等分项开发费用，应按主干线、次干线、分支线路等不同酌情选用上限值、中间值或下限值；②场地平整是指厚度在±0.3米以内的人工挖、填、运、凿；③本表数据为每平方米土地的土地开发程度修正值。运用平均楼面地价时，应换算到每平方米建筑面积下的修正值。
二、商业路线价修正体系
陆河县商业路线价修正体系包括：容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临街深度修正、临街宽度修正、宽深比修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正。
（一）计算公式
待开发项目：P_开＝P_路×K_v×K_y×K_q×K_s×K_k×K_w×K_j×K_g ± D
已建成项目：P_建＝P_路×K_lx×K_y×K_q×K_s×K_k×K_w×K_j×K_g ± D
式中：

（二）修正体系
商业路线价对应的修正体系中，使用年期修正、期日修正、临街类型修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正等，与3.1商服用地基准地价修正体系相同。商业路线价特有的修正体系部分如下：
1、容积率修正
表2-1  商业路线价首层楼面地价容积率修正系数表

注：适用于采用商业路线价首层楼面地价测算待开发项目宗地地价的情形，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性内插公式：当r₁＜r＜r₂（即r₁、r₂为修正系数表中r的相邻容积率）时，x₁、x₂为r₁、r₂对应的容积率修正系数，容积率的修正系数：x=x₁+（x₂-x₁）×（r-r₁）/（r₂-r₁）。
2、楼层修正系数
表2-2  商业路线价首层楼面地价楼层修正系数表

注：本表适用于已建成项目采用商业路线价首层楼面地价测算宗地价格。
3、临街深度修正
表2-3  临街深度修正系数表

注：待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。
4、临街宽度修正
表2-4  临街宽度修正系数表

5、宽深比修正
表2-5  宽深比修正系数表

注：此项为大型商场、大型商服综合体等项目用地时加选。
三、住宅用地基准地价修正体系
陆河县住宅用地修正体系包括：区域因素修正、容积率修正、楼层修正、楼层分配系数修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。
（一）计算公式
待开发项目：P_开＝P_地×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_j×K_g± D
已建成项目：P_建＝P_楼×（1+∑K_i）×K_lx×K_y×K_q×K_l×K_j×K_g± D
式中：

 
（二）修正体系
1、区域因素修正
表3-1  陆河县住宅用地区域因素修正系数表

 

2、容积率（楼层）修正
（1）容积率修正
表3-2  住宅用地单位面积地价容积率修正系数表

注：①本表适用于待开发项目采用单位面积地价测算宗地价格；②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性内插公式：当r1＜r＜r2（即r1、r2为修正系数表中r的相邻容积率）时，x1、x2为r1、r2对应的容积率修正系数，容积率的修正系数：x=x1+（x2-x1）×（r-r1）/（r2-r1）。
（2）楼层修正
表3-3  住宅用地楼层修正系数表

注：①本表适用于已建成项目采用平均楼面地价测算宗地价格，修正得到的结果为平均楼面地价；②低层为非别墅，别墅用地应选用对应用地类型修正系数。
3、楼层分配系数
楼层分配系数适用于已建成住宅项目计算某楼层的地价比例关系，某层或某几层地面地价的楼层分配系数的计算按照如下公式：
K_lf＝评估对象所在楼层分配系数平均值／所有楼层分配系数平均值
表3-4  无电梯楼宇楼层分配系数

注：①顶层分配系数下调2%（有特殊设计，如复式、赠送独立平台花园、赠送阁楼等情况除外）；②首层带独立使用的景观庭院，某楼层赠送较大面积的独立使用的平台花园、阁楼等情况，其分配系数上调2%。
表3-5  装配电梯楼宇楼层分配系数

注：①顶层分配系数下调2%（有特殊设计，如复式、赠送独立平台花园、赠送阁楼等情况除外）；②首层带独立使用的景观庭院，某楼层赠送较大面积的独立使用的平台花园、阁楼等情况，其分配系数上调2%。
4、使用年期修正
按照土地还原利率为6.0%，住宅用地法定最高出让年期为70年，计算住宅用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
 
式中：

表3-6  住宅用地使用年期修正系数表

注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=[1－（1÷（1+ r）^ml）]÷[1－[1÷（1+ r）^m]直接计算；②表中为住宅用地还原利率取6.0％条件下的年期修正系数。
5、个别因素修正
影响住宅用地宗地地价的个别因素较多，如容积率、临路条件、形状、面积、地势、地质、日照、采光、通风、朝向、使用年限等。经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的个别因素，并以此对样点地价进行整理、分析、剔除、标准化，分析个别因素对宗地地价的影响规律。根据宗地地价与影响因素关系的分析，编制影响宗地地价个别因素修正系数表，说明某因素在一定条件下的修正幅度及其描述与说明。
（1）临路条件修正
表3-7  临路条件修正系数表

（2）其他个别因素修正
其他个别因素修正系数（K_g）的计算公式为：
K_g=∏（1+K_gi）
表3-8  住宅用地其他个别因素修正系数表

6、土地开发程度修正
陆河县住宅用地基准地价为“五通一平”（宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
表3-9  土地开发程度修正值表
单位：元/平方米

注：①通路、供电、供水、排水、通讯等分项开发费用，应按主干线、次干线、分支线路等不同酌情选用上限值、中间值或下限值；②场地平整是指厚度在±0.3米以内的人工挖、填、运、凿平；③本表数据为每平方米土地的土地开发程度修正值。运用平均楼面地价时，应换算到每平方米建筑面积下的修正值。

四、工业用地修正体系
结合陆河县工业用地的实际情况，主要考虑了区域因素修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正。
（一）计算公式
P_宗＝P_基×（1+∑K_i）×K_y×K_q×K_l×K_g± D
式中：

（二）修正体系
1、区域因素修正
表4-1  工业用地区域因素修正系数表

2、使用年期修正
按照土地还原利率为5.0%，法定最高出让年期为50年，计算工业用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
 
式中：

表4-2  工业用地使用年期修正系数表

注：①在进行宗地评估时可根据公式K_y=[1－（1÷（1+r）^ml）]÷[1－[1÷（1+r）^m]直接计算；②表中为工业用地还原利率取5.0％条件下的年期修正系数。③根据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知（粤国土资规字〔2017〕3号）》，全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不超过20年。对于采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的，可按照出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让（租赁）底价。
3、个别因素修正
（1）临路条件修正
表4-3  临路条件修正系数表

（2）其他个别因素修正
其他个别因素修正系数（K_g）的计算公式为：
K_g=∏（1+K_gi）
表4-4  工业用地个别因素修正系数表

4、土地开发程度修正
陆河县工业用地基准地价为“三通一平”（宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
表4-5  土地开发程度修正值表
单位：元/平方米

注：①通路、供电、供水、排水、通讯等分项开发费用，应按主干线、次干线、分支线路等不同酌情选用上限值、中间值或下限值；②场地平整是指厚度在±0.3米以内的人工挖、填、运、凿平。③本表数据为每平方米土地的土地开发程度修正值.

五、公共服务用地修正体系
陆河县公共服务用地修正体系包括：区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。
（一）计算公式
P_宗＝P_基×（1+∑K_i）×K_v×K_y×K_q×K_l×K_g ± D
式中：

（二）修正体系
1、区域因素修正
表5-1  公共服务用地区域因素修正系数表

2、容积率与楼层修正
（1）容积率修正
表5-2  公共服务用地单位面积地价容积率修正系数表

注：①本表适用于待开发项目采用单位面积地价测算宗地价格；②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性内插公式：当r₁＜r＜r₂（即r₁、r₂为修正系数表中r的相邻容积率）时，x₁、x₂为r₁、r₂对应的容积率修正系数，容积率的修正系数：x=x₁+（x₂-x₁）×（r-r₁）/（r₂-r₁）。
3、使用年期修正
按照土地还原利率为5.5%，公共服务用地法定最高出让年期为50年，计算公共服务用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
 
式中：

表5-3  公共服务用地使用年期修正系数表

注：①在进行宗地评估时可根据公式K_y=[1－（1÷（1+r）^ml）]÷[1－[1÷(1+r)^m]直接计算；②表中为公共服务用地还原利率取5.5％条件下的年期修正系数。
4、个别因素修正
（1）临路条件修正
表5-4  临路条件修正系数表

（2）其他个别因素修正
其他个别因素修正系数（K_g）的计算公式为：
K_g=∏（1+K_gi）
表5-5  公共服务用地其他个别因素修正系数表

5、土地开发程度修正
陆河县公共服务用地基准地价为“三通一平”（宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
 
 
表5-6  土地开发程度修正值表
单位：元/平方米

注：①通路、供电、供水、排水、通讯等分项开发费用，应按主干线、次干线、分支线路等不同酌情选用上限值、中间值或下限值；②场地平整是指厚度在±0.3米以内的人工挖、填、运、找平；③本表数据为每平方米土地的土地开发程度修正值。
六、其他用地类型修正系数
在实际评估工作中常常会遇到除商服、住宅、工业等用地外的其他类型的用地，如特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。
结合陆河县实际情况，分析陆河县不同用地类型的地价水平和有关交易案例，综合确定陆河县其他用途土地用地类型修正系数如下表。
表6-1 陆河县其他用途土地用地类型修正系数表

注：①本表用地类型划分主要参考《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中二级类用地；
②同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时，根据针对性原则确定其中一个或按比例分摊，不得重复修正；
③根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），国家支持发展的新产业、新业态建设项目，属于产品加工制造、高端装备修理的项目，可按工业用途落实用地；属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地；属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目，可按商服用途落实用地。新业态项目土地用途不明确的，可经县级以上城乡规划部门会同国土资源等相关部门论证，在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确，向社会公开后实施；
④根据《国土资源部住房和城乡建设部国家旅游局关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定；
⑤根据《国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知》（国办发〔2012〕47号），农产品批发市场用地应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照工业用地市场地价水平、所在区域工业用地基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价；
⑥评估结果须符合《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）文件规定要求；
⑦城市用地分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），各用地类型对应城市用地分类仅供参考；

⑧凡是不在以上范围内的其他用地应按程序评估加以确定。