一、城镇土地基准地价内涵

　　基准地价内涵为：估价基准日各均质区域在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高出让年限。本次徐州市市区基准地价的表现形式为区段基准地价和级别基准地价。

　　1、设定估价基准日：2012年1月1日。

　　2、设定平均土地开发程度和设定平均容积率。

　　3、设定土地使用年期：商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。

　　二、2011年城市地价动态监测范围的确定

　　2011年，综合考虑徐州市城市建成区各类用地布局现状和近期建设规划，结合徐州市市区地价管理的现实需要，监测范围不包含铜山新区和贾汪区，最终确定本次徐州市市区地价动态监测与基准地价更新工作范围为东至安然山、大庙站、南刘庄，南至市区与铜山区界线，西至卧牛山煤矿、322省道，北至京杭运河，涉及鼓楼区、泉山区、云龙区、经济开发区等，区域总面积305平方公里，扣除水系、山体、道路和公园绿地后有效面积220平方公里。

　　其中，2011年度商业与住宅用地地价监测与基准地价更新范围为东至开发区专用线、三环东路，南至市区与铜山区界线，西至卧牛山煤矿、322省道、三环西路，北至三环北路，该区域的有效面积均为196平方公里;工业用地地价监测与基准地价更新范围为东至安然山、大庙站、南刘庄，南至鼓楼区与云龙区界线，西至城区开发区桃园街道乡界线，北至京杭运河，该区域的有效面积为111平方公里。

　　三、级别基准地价的确定

　　在划分土地级别后，采用面积加权平均法测算出徐州市市区商业、住宅及工业用地级别基准地价。

　　表1 徐州市市区商业用地级别基准地价表

　　单位：元/m2

　　表2 徐州市市区住宅用地级别基准地价表

　　单位：元/m2

　　表3 徐州市市区工业用地级别基准地价表

　　单位：元/m2

　　注：“六通”指宗地红线外通路、通电、供水、排水、通气、通讯，“五通”指通路、通电、供水、排水、通讯，“四通”指通路、通电、供水、通讯，“一平”指宗地红线内场地平整。

　　四、其他说明：

　　基准地价为估价基准日各均质区域在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格，是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，基准地价是特定用途大面积区域的平均地价，其主要作用在于从宏观上把握地价水平和地价的空间分布规律。土地估价方法中的基准地价系数修正法仅仅是宗地估价的方法之一，并非宗地地价评估的唯一途径。